Marché de l'habitation – Kitchener–Cambridge–Waterloo

Prix des habitations neuves

L’Indice des prix des logements neufs (IPLN) de Statistique Canada pour Kitchener–Cambridge–Waterloo s’établissait à 150,4 en septembre 2026, soit en baisse de 2,0 % par rapport à l’année précédente, comparativement à en baisse de 2,0 % pour l’ensemble du Canada.

Avec décembre 2016 fixé à 100, l’indice signifie que les constructeurs facturent environ 50,4 % de plus pour une habitation neuve comparable qu’à ce moment-là.

L’indice a atteint un sommet de 160,2 en juin 2022 et se situe maintenant à 6,1 % sous ce sommet, donc les prix des habitations neuves ont perdu une partie de leurs gains antérieurs.

L’indice suit les prix de vente des entrepreneurs pour des habitations neuves de mêmes caractéristiques. Il ne couvre pas les habitations de revente, donc il reflète les prix des constructeurs plutôt que l’ensemble du marché.

Construction et offre

Les constructeurs ont mis en chantier 3 715 logements dans Kitchener–Cambridge–Waterloo au cours des 12 mois se terminant en septembre 2026, soit en baisse de 19,0 % par rapport aux 12 mois précédents.

4 545 habitations ont été achevées pendant la même période (en hausse de 35,9 %), et 6 820 étaient en construction au dernier dénombrement (en baisse de 7,8 % sur un an).

Moins de logements sont mis en chantier qu’achevés, ce qui signifie que le pipeline de construction se rétrécit et que les achèvements devraient ralentir une fois les projets en cours terminés.

Les permis de bâtir, qui précèdent le début des travaux, visaient 5 345 unités de logement sur 12 mois, en hausse de 3,9 %. Une hausse des permis de bâtir indique généralement plus de mises en chantier à venir.

Parmi les habitations nouvellement achevées, 75 étaient encore invendues ou non louées au dernier décompte (en hausse de 15,4 %), tandis que 427 habitations neuves ont été vendues ou louées à l’achèvement au cours des 12 derniers mois (en baisse de 2,5 %).

Population et besoins en habitation

La population de Kitchener–Cambridge–Waterloo était estimée à 701 568 (1er juillet 2025), soit en hausse de 0,3 % sur un an.

Cela correspond à 5,3 mises en chantier pour 1 000 résidents, et 6,5 achèvements par 1 000.

Environ 2 166 résidents ont été ajoutés lors de la dernière année, soit environ 0,5 nouveaux résidents pour chaque logement achevé. Cela est proche ou inférieur à la taille moyenne des ménages, donc la nouvelle offre suit la croissance de la population.

Marché locatif

L’Enquête sur le marché locatif de la SCHL a établi le taux d’inoccupation des logements locatifs construits expressément à 4,2 % (Enquête d'octobre 2025), soit en hausse de 0,5 points de pourcentage par rapport à l’enquête précédente. Un taux de 3 % ou plus est généralement considéré comme équilibré ou souple, offrant plus de choix aux locataires.

Le loyer moyen des logements de deux chambres dans l'ensemble du parc locatif à vocation particulière était de 1 816 $ par mois, soit une variation de en hausse de 3,9 % sur un an.

Les estimations trimestrielles de Statistique Canada indiquent un loyer demandé de 2 120 $ pour un logement de deux chambres, contre 1 720 $ réellement payé par les locataires. L’écart de 400 $ correspond approximativement au montant supplémentaire qu’un ménage paie pour emménager dans une unité nouvellement inscrite.

Coûts d’emprunt

Selon la Banque du Canada, les emprunteurs ayant contracté un nouveau prêt hypothécaire non assuré en août 2026 ont payé en moyenne 4,58 % pour les taux fixes de cinq ans ou plus et 3,90 % pour les taux variables. La moyenne des taux fixes de cinq ans et plus est de en hausse de 0,3 points de pourcentage par rapport à l’an dernier.

Les taux variables se situent à 0,68 points sous les taux fixes à long terme, donc les emprunteurs paient une prime pour la certitude des paiements.

Le taux directeur de la Banque du Canada est de 2,50 % et le taux préférentiel des banques est de 4,70 %. Les prêts hypothécaires à taux variable sont établis à partir du taux préférentiel, donc ils varient lorsque le taux directeur change; les taux fixes suivent les rendements des obligations du gouvernement du Canada, avec un rendement sur 5 ans à 3,46 %.